Los Servicios de Mediación de Ejecuciones Hipotecarias son, quizás, uno de los servicios de mediación menos conocidos que ofrece el Centro de Resolución de Disputas del Condado de King. Empezamos a ofrecer mediaciones de ejecución hipotecaria poco después de que la legislatura del estado de Washington aprobara la Ley de Equidad de Ejecución Hipotecaria en 2011. Con una tasa de resolución global del 89 por ciento, así como una tasa de retención de vivienda del 59 por ciento en 2023, hemos completado 1075 mediaciones de ejecución hipotecaria durante la vida del programa.
¿Qué es el Programa de Equidad en las Ejecuciones Hipotecarias?
El Programa de Equidad en las Ejecuciones Hipotecarias (FFP) establecido por esta Ley tiene dos objetivos principales.
- En primer lugar, proteger a los propietarios de viviendas de ejecuciones hipotecarias evitables.
- En segundo lugar, garantizar que el propio proceso de ejecución hipotecaria sea justo y transparente. Esto permite que tanto el prestatario como el prestamista hipotecario se conozcan y tomen decisiones con conocimiento de causa, incluso en situaciones en las que la ejecución hipotecaria es inevitable.
El Departamento de Comercio es el gestor del FFP. Comercio trabaja en colaboración con la Comisión de Financiación de la Vivienda del Estado de Washington, la Fiscalía General y la Oficina de Asistencia Jurídica Civil. Sin embargo, los principales proveedores de servicios son mediadores, abogados y asesores de vivienda.
Los mediadores de ejecuciones hipotecarias bien formados marcan la diferencia
Los mediadores desempeñan un papel fundamental a la hora de ayudar a prestamistas y prestatarios a resolver sus problemas de ejecución hipotecaria. Sin embargo, ninguna de las partes puede iniciar el contacto con un mediador. El Departamento de Comercio del Estado de Washington asigna mediadores a los casos que han sido remitidos al programa por abogados o asesores de vivienda. Los mediadores que asigna han completado con éxito su formación en mediación de ejecuciones hipotecarias. A principios de 2023, el DOC contaba con 59 mediadores en su lista aprobada. Actualmente, el Centro de Resolución de Disputas del Condado de King cuenta con cinco de esos mediadores.
Según Sharon Moon, gestora de casos de mediación en ejecuciones hipotecarias y mediadora en ejecuciones hipotecarias del KCDRC, la formación de Commerce es esencial. "La ley de ejecuciones hipotecarias es muy técnica. Tiene procesos técnicos, documentos y jerga. La formación de 3 días no ayuda a que alguien se convierta en un experto en la ley de ejecuciones hipotecarias, pero ayudará al mediador a ser consciente de lo que las partes están hablando y lo que quieren decir."
Deborah Diamond, voluntaria del programa desde hace muchos años, señala: "Me han impresionado mucho algunos de los especialistas en mitigación de pérdidas, que saben explicar las cifras con empatía. Otros se muestran planos o poco afectivos, por lo que a veces tengo que calmar a los prestatarios. Les explico que no hay ningún elemento subjetivo en estas decisiones, sino requisitos objetivos (aunque parezcan arbitrarios) y normativas que deben cumplirse."
Actuar de buena fe durante una mediación de ejecución hipotecaria
Las mediaciones de ejecuciones hipotecarias se diferencian de la mayoría de las mediaciones que realizamos en otro aspecto. Además de facilitar imparcialmente la conversación entre las partes, los mediadores deben determinar y certificar si cada parte ha participado en la mediación de buena fe. Algunos ejemplos de falta de buena fe son: no pagar las tasas exigidas, no presentarse a una sesión y no aportar la documentación requerida. Algunos mediadores se sienten incómodos con la responsabilidad de determinar si una parte ha participado de "buena fe".
Si a usted no le incomoda certificar la "buena fe" y siente curiosidad por la mediación en ejecuciones hipotecarias, no pierda de vista el Foreclosure Fairness Program de Commerce. Puede que ofrezca otra formación de mediadores para ampliar su grupo.
¿Crece la mediación en las ejecuciones hipotecarias?
La tasa de ejecuciones hipotecarias en Estados Unidos era del 2,23% en 2010, justo después de la Gran Recesión. Descendió de forma constante hasta el 0,11% en 2021. La tasa se encuentra ahora en un repunte en el 0,23 por ciento en 2022. Si sigue aumentando, la demanda de mediaciones de ejecución hipotecaria puede crecer. Si usted es un propietario interesado en el programa, llame a la línea directa de Washington Homeownership en 1.877.894.HOME.